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01.

“70%-80%百强房企会躺下”


离2022年只有一个月了,媒体抢着报道陶企最长要放半年长假这样的新闻。


受原材料涨价、停电限产等因素的影响,有产区企业从10月份开始就放假,一直要到明年4月份。


但旁边好心人要问的是,半年之后,被遣散的工人们,有多少还能回来


答案估计是否定的。


一些人会认为,随着对疫情管控手段的成熟,以及房地产走势的触底反弹,相关的供应链企业也会继续迎来反转行情。


11月26日,阳光城集团股份有限公司执行副总裁 吴建斌在易居沃顿授课活动上,发表以《新形势下,房企投融资逻辑及风险管理》为主题的演讲。


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阳光控股执行副总裁吴建斌


在这次演讲中,吴建斌抛出了一个很搏眼球的观点:接下来“70%-80%百强房企会躺下”。而整个调控期“至少还会持续4、5年”。


如果按“70%-80%百强房企会躺下”来推导,那作为全面捆绑房地产的陶瓷等装饰材料企业,是否也同比例会消失?



02.

2021年是房地产行业总量顶点


房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用”,这是一句人们耳熟能详的官话。


而事实上,2020年房地产对GDP贡献率已达7.34%,房地产+建筑业合计贡献是14.5%。房地产+上下游产业的贡献是30%


也正是基于上述原因,11月24日,人民日报发表的一篇题为《必须实现高质量发展》的文章,一方面重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,另一方面,又指出,必须“因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期”。


但在易居沃顿当天的授课中,旭辉控股董事局主席林中在主题为《新时期、新战略、新变革》的演讲中首先肯定,“中国的地产行业已经过去20年的高速增长期,进入到了平稳发展期。”


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旭辉控股董事局主席林中


但他同时表示,2021年将是行业总量的顶点,是行业重要的转折期。明年大概率要回落,但回落会很慢。


今年房地产行业总量是17万亿。未来十年,平均每年15万亿的规模是大概率事件。


今年10月份的统计数据也在支持林中的上述观点。比如,10月商品房销售同环比跌幅均破20%;具有指标意义的“288城房价”,过半城市新房价格都下跌;二手房超过90%城市出现明显降价现象。这也意味着,2015年以来二手房上升大行情结束;70个大中城市商品住宅销售价格同比涨幅继续回落;35城住房租赁价格指数中,多数城市降温,等等。


再比如,房地产信托业务也在强监管下“一落千丈”。截至今年2季度末,投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元,同比下降16.94%。


故此,林中的看法是,“在这样的新时期,地产行业一定会发生脱胎换骨的变化,才可以活下去。



03.

当下房地产行业究竟有多难?


那么,房地产行业接下来会怎么变?


吴建斌认为,在融资端,一方面是银行没有按揭余额,一方面开发贷、并购贷都没有余额。


还有就是房子卖了,小业主按揭,银行也没有按揭余额,这对房企影响巨大。


总之,原来销售预售是重大的资金来源,现在几乎也没有。


2018年之前,房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。


2018年以来,政策变了,现在房企的资金来源就是经营性现金流,就是销售。


某种程度上讲,现在房企难做就难在这里。


而在监管端,吴建斌认为,恒大事件后,所有地方政府都提高了监管比例,从南到北,从东到西,无一例外


你可以卖房,但钱一定要专款专用,不能调回总部让总部还债,一定要留下。


以福建省来讲,福建的监管比例比较高,如果住宅的开发成本是3千元/㎡,监管资金大概1.3倍,就是近4千元/㎡,这么多钱要被政府监管,什么时候给你?竣工再说。


在这种情况下,房地产公司肯定没有好日子过。



04.

万科:“节衣缩食”打造战时氛围


11月17日,网传万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》,提出要转变“黄金时代”的惯性思维方式,将经营理念贯穿全部经营活动,对不产生价值的动作和开支做减法,以及力推“花小钱办大事”。


据悉,为减少不必要的开支,万科要求管理层以身作则,勤俭节约,杜绝浪费。


比如,按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。


同时,避免内部交往过度接待,拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等,杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产


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万科董事会主席郁亮(中)


事实上,今天大家或许都还记得,万科董事长郁亮在2018年就提出了著名的口号“活下去”在万科的认知里,规模超过5000亿元以后,经营安全比规模和速度都重要。


所以在“三道红线”方面,今年上半年,万科回归并保持“绿档”


11月26日,万科举办临时股东大会,万科董事会主席郁亮携众管理层出席,回应投资者关注问题。


在自由交流环节,被问及对当前行业看法,郁亮表示,当下房地产行业并非“混乱”,而是“混沌”。


他用16字总结:尊重常识,回归常态;阵痛之后,仍有机会。


而据透露,万科2022年最低经营目标比2021年有所下调。



05.

未来房地产定位为“制造业”


那么,接下来,房企们究竟应该如何“活下去”呢?


前述人民日报的那篇重要文章,以下这段我认为很关键,值得大家反复琢磨一一


顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,新建高品质住房、城市更新、保障性租赁住房建设等均为重要举措。


这里有三个关键词:高品质住房、城市更新和保障性租赁住房


“高品质住房”这正是当前主旋律“高质量发展”一个很好的注脚。


所以,现在有人就把未来房地产定位为“制造业”


此话怎么讲?


从目前的楼市调控和金融监管基调来看,只要政策不放松,土地价格和预售限价基本框死了项目利润,这种拿地、建设和销售的模式确实跟制造业非常类似。


以上专业判断的前题应是,商品性住房以后将更加市场化。所以,这意味着,房地产靠土地红利和金融红利赚钱的时代已经过去。


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房企还想“活下去”,并赚到点辛苦钱,其“产品力”、“管理力”打造变得很关键。


而郁亮也认为,“未来,好产品、好服务是人们最需要的。


作为房企的材料供应商,陶瓷企业今年在恒大事件后,对战采渠道的合作变得非常谨慎。但假如经过这一轮的洗牌,活下来的健康房企都按“高质量发展”的目标要求,用“制造业”,而不是用“金融业”的思维模式盖房子,那我们材料商的现金流也一定会更健康。


当然,从“高品质住房”到“城市更新”,再到“保障性租赁住房”,实际上也是在给未来材料供应商们分层。


高品质住房”需要材料功能、审美双双升级;“城市更新”需要更多的古建筑装饰材料;“保障性租赁住房”,需要材料有更好的性价比。


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