“70%-80%百强房企会躺下”， 房地产将定位为“制造业”丨陶业大变局④。来自佛山陶博会 https://www.cerambath.org 的资讯信息，发布于 12月8日 13:13。郁郁春华共同见证金牌天纬2024【新立体主义】新品品鉴会新产品美学新工艺质感新功能应用多维发力构筑品牌实力//定义一个变量：videoObject，用来做为视频初始化配置varvideoObject={container:。01. “70%-80%百强房企会躺下” 离2022年只有一个月了，媒体抢着报道陶企最长要放半年长假这样的新闻。 受原材料涨价、停电限产等因素的影响，有产区企业从10月份开始就放假，一直要到明年4月份。 但旁边好心人要问的是，半年之后，被遣散的工人们，有多少还能回来? 答案估计是否定的。 一些人会认为，随着对疫情管控手段的成熟，以及房地产走势的触底反弹，相关的供应链企业也会继续迎来反转行情。 11月26日，阳光城集团股份有限公司执行副总裁 吴建斌在易居沃顿授课活动上，发表以《新形势下，房企投融资逻辑及风险管理》为主题的演讲。 阳光控股执行副总裁吴建斌 在这次演讲中，吴建斌抛出了一个很搏眼球的观点：接下来“70%-80%百强房企会躺下”。而整个调控期“至少还会持续4、5年”。 如果按“70%-80%百强房企会躺下”来推导，那作为全面捆绑房地产的陶瓷等装饰材料企业，是否也同比例会消失? 02. 2021年是房地产行业总量顶点 “房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用”，这是一句人们耳熟能详的官话。 而事实上，2020年房地产对GDP贡献率已达7.34%，房地产+建筑业合计贡献是14.5%。房地产+上下游产业的贡献是30%。 也正是基于上述原因，11月24日，人民日报发表的一篇题为《必须实现高质量发展》的文章，一方面重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，另一方面，又指出，必须“因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期”。 但在易居沃顿当天的授课中，旭辉控股董事局主席林中在主题为《新时期、新战略、新变革》的演讲中首先肯定，“中国的地产行业已经过去20年的高速增长期，进入到了平稳发展期。” 旭辉控股董事局主席林中 但他同时表示，2021年将是行业总量的顶点，是行业重要的转折期。明年大概率要回落，但回落会很慢。 今年房地产行业总量是17万亿。未来十年，平均每年15万亿的规模是大概率事件。 今年10月份的统计数据也在支持林中的上述观点。比如，10月商品房销售同环比跌幅均破20%;具有指标意义的“288城房价”，过半城市新房价格都下跌;二手房超过90%城市出现明显降价现象。这也意味着，2015年以来二手房上升大行情结束;70个大中城市商品住宅销售价格同比涨幅继续回落;35城住房租赁价格指数中，多数城市降温，等等。 再比如，房地产信托业务也在强监管下“一落千丈”。截至今年2季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%。 故此，林中的看法是，“在这样的新时期，地产行业一定会发生脱胎换骨的变化，才可以活下去。” 03. 当下房地产行业究竟有多难? 那么，房地产行业接下来会怎么变? 吴建斌认为，在融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。 还有就是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。 总之，原来销售预售是重大的资金来源，现在几乎也没有。 2018年之前，房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。 2018年以来，政策变了，现在房企的资金来源就是经营性现金流，就是销售。 某种程度上讲，现在房企难做就难在这里。 而在监管端，吴建斌认为，恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。 “你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。” 以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱要被政府监管，什么时候给你?竣工再说。 在这种情况下，房地产公司肯定没有好日子过。 04. 万科：“节衣缩食”打造战时氛围 11月17日，网传万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变“黄金时代”的惯性思维方式，将经营理念贯穿全部经营活动，对不产生价值的动作和开支做减法，以及力推“花小钱办大事”。 据悉，为减少不必要的开支，万科要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费。 比如，按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。 同时，避免内部交往过度接待，拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等，杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。 万科董事会主席郁亮(中) 事实上，今天大家或许都还记得，万科董事长郁亮在2018年就提出了著名的口号“活下去”。在万科的认知里，规模超过5000亿元以后，经营安全比规模和速度都重要。 所以在“三道红线”方面，今年上半年，万科回归并保持“绿档”。 11月26日，万科举办临时股东大会，万科董事会主席郁亮携众管理层出席，回应投资者关注问题。 在自由交流环节，被问及对当前行业看法，郁亮表示，当下房地产行业并非“混乱”，而是“混沌”。 他用16字总结：尊重常识，回归常态;阵痛之后，仍有机会。 而据透露，万科2022年最低经营目标比2021年有所下调。 05. 未来房地产定位为“制造业” 那么，接下来，房企们究竟应该如何“活下去”呢? 前述人民日报的那篇重要文章，以下这段我认为很关键，值得大家反复琢磨一一 “顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，新建高品质住房、城市更新、保障性租赁住房建设等均为重要举措。” 这里有三个关键词：高品质住房、城市更新和保障性租赁住房。 “高品质住房”这正是当前主旋律“高质量发展”一个很好的注脚。 所以，现在有人就把未来房地产定位为“制造业”。 此话怎么讲? “从目前的楼市调控和金融监管基调来看，只要政策不放松，土地价格和预售限价基本框死了项目利润，这种拿地、建设和销售的模式确实跟制造业非常类似。” 以上专业判断的前题应是，商品性住房以后将更加市场化。所以，这意味着，房地产靠土地红利和金融红利赚钱的时代已经过去。 房企还想“活下去”，并赚到点辛苦钱，其“产品力”、“管理力”打造变得很关键。 而郁亮也认为，“未来，好产品、好服务是人们最需要的。” 作为房企的材料供应商，陶瓷企业今年在恒大事件后，对战采渠道的合作变得非常谨慎。但假如经过这一轮的洗牌，活下来的健康房企都按“高质量发展”的目标要求，用“制造业”，而不是用“金融业”的思维模式盖房子，那我们材料商的现金流也一定会更健康。 当然，从“高品质住房”到“城市更新”，再到“保障性租赁住房”，实际上也是在给未来材料供应商们分层。 “高品质住房”需要材料功能、审美双双升级;“城市更新”需要更多的古建筑装饰材料;“保障性租赁住房”，需要材料有更好的性价比。本文阅读完毕。谢谢收听。